Descubre qué documentos necesitas para vender tu casa y cómo preparar la operación.
Vender tu casa no consiste simplemente en poner un anuncio, enseñar la vivienda y esperar a encontrar al comprador adecuado. Antes de llegar a la firma, hay una parte del proceso que conviene tener muy bien preparada: la documentación del inmueble.
Y aunque algunas personas piensan que con la escritura y el recibo del IBI es suficiente, lo cierto es que una compraventa puede requerir diferentes documentos dependiendo de las características de la vivienda, su situación registral, si pertenece a una comunidad de propietarios o si existen circunstancias especiales como una hipoteca, una herencia o una reforma.
Por eso, si estás pensando en vender una vivienda en la Comunidad Valenciana, preparar la documentación con antelación puede ahorrarte tiempo, evitar imprevistos y facilitar todo el proceso cuando aparezca un comprador interesado.
En este artículo repasamos los principales documentos que deberías revisar antes de poner tu casa en venta y algunas situaciones que pueden requerir documentación adicional.
¿Qué documentación necesitas para vender tu casa?
No todas las viviendas necesitan exactamente los mismos documentos. Sin embargo, hay una serie de documentos que forman parte habitual de la preparación de una compraventa y que es recomendable tener localizados desde el principio.
Entre ellos se encuentran la escritura de propiedad, la nota simple del Registro de la Propiedad, el certificado de eficiencia energética, la documentación catastral, el último recibo del IBI y la documentación relacionada con la comunidad de propietarios.
También conviene revisar la situación de la vivienda respecto a posibles hipotecas o cargas y comprobar si existe la documentación administrativa necesaria para su ocupación.
La normativa valenciana, además, contempla que en las segundas o posteriores transmisiones se facilite información sobre aspectos como la titularidad registral, las cargas, la situación de la comunidad de propietarios y los impuestos que gravan la vivienda.
Por eso, la mejor estrategia es preparar la documentación antes de comenzar a comercializar el inmueble, y no cuando ya existe un comprador.
La escritura de propiedad: el primer documento que debes tener preparado para vender tu casa
La escritura de propiedad es uno de los documentos fundamentales para vender una vivienda.
En ella se recoge el título por el que adquiriste el inmueble, ya sea mediante una compraventa, una herencia, una donación u otra operación.
Además de acreditar la propiedad, la escritura permite comprobar información importante sobre la vivienda y sus propietarios.
Si existen varios titulares, es especialmente importante comprobar que todos ellos están correctamente identificados y que la situación de propiedad está clara antes de iniciar la venta.
Esto adquiere todavía más importancia en viviendas procedentes de una herencia o cuando existen varios propietarios.
La nota simple: comprueba la situación registral antes de vender
Junto con la escritura, es recomendable disponer de una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
La nota simple permite conocer quién figura como titular del inmueble y comprobar si existen hipotecas, embargos u otras cargas o derechos inscritos.
¿Por qué conviene solicitarla antes de vender tu casa?
Porque puede revelar situaciones que el propietario no tiene presentes. Por ejemplo, una hipoteca que ya se ha pagado pero cuya cancelación todavía aparece en el Registro. Detectar este tipo de cuestiones cuando todavía no hay comprador te da margen para solucionarlas y evita que el problema aparezca justo cuando la operación está a punto de cerrarse.
Certificado energético: un documento imprescindible para vender tu casa
tener en cuenta antes de comercializar una vivienda.
Para los inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de la normativa, el certificado debe estar registrado y la información sobre la calificación energética debe aparecer en la publicidad. Además, la documentación registrada debe estar disponible en el momento de formalizar la compraventa. La propia Generalitat Valenciana contempla el registro de los certificados de edificios existentes y su presentación en la firma del contrato de compraventa.
Esto significa que no es recomendable esperar a encontrar comprador para empezar a tramitarlo.
Si ya tienes un certificado energético, comprueba que está correctamente registrado y que la información que contiene corresponde con la vivienda que vas a vender.
Además de ser un requisito documental, la calificación energética forma parte de la información que verá el potencial comprador cuando encuentre tu inmueble anunciado.
IBI y Catastro: revisa que todos los datos coincidan
Otro de los documentos que conviene tener preparado es el último recibo del IBI.
El recibo permite disponer de información relevante sobre el inmueble y, especialmente, de la referencia catastral.
Pero más allá de tener el documento, es recomendable comprobar que los datos del Catastro coinciden con la escritura y con la información registral.
En viviendas antiguas o que han sufrido ampliaciones, reformas o modificaciones, pueden existir diferencias de superficie o de descripción.
Si, por ejemplo, la superficie construida que aparece en el Catastro no coincide con la que figura en otros documentos, es mejor detectarlo antes de comenzar la venta.
Una pequeña discrepancia puede requerir tiempo para ser aclarada o regularizada, y por eso conviene anticiparse.
¿Necesitas licencia de ocupación para vender tu casa en la Comunidad Valenciana?
Este es uno de los puntos que más dudas genera entre los propietarios.
La normativa valenciana regula la licencia municipal de ocupación y contempla los segundos y posteriores actos de ocupación de viviendas dentro del ámbito urbanístico. Además, la legislación de vivienda de la Comunitat Valenciana contempla la licencia de ocupación o la calificación definitiva dentro de la documentación administrativa de las viviendas terminadas.
Ahora bien, los trámites concretos pueden depender de las características del inmueble y de la regulación municipal aplicable.
Por eso, si tienes una vivienda antigua, has realizado reformas o no sabes si dispones de la documentación de ocupación correspondiente, es recomendable comprobarlo antes de ponerla a la venta.
No esperes a tener comprador para descubrir que falta un documento.
¿Qué documentación necesitas de la comunidad de propietarios?
Si tu vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, también tendrás que prestar atención a su situación.
Es recomendable disponer de un certificado que acredite que estás al corriente de los pagos de la comunidad y conocer si existen derramas aprobadas o pendientes.
La propia normativa valenciana sobre vivienda contempla, en las segundas o posteriores transmisiones, la información relativa a la situación de los gastos generales de la comunidad de propietarios cuando la vivienda está sometida al régimen de propiedad horizontal.
Este punto puede ser especialmente importante si el edificio está realizando obras de fachada, ascensor, cubierta, instalaciones u otras actuaciones.
Imagina que encuentras un comprador y, justo antes de la firma, aparece una derrama importante que ninguno de los dos conocía. Es el tipo de situación que puede generar dudas, renegociaciones e incluso retrasos.
Por eso, transparencia y documentación preparada desde el principio.
Tengo una hipoteca, ¿puedo vender mi vivienda?
Sí. Tener una hipoteca no impide vender una vivienda.
Lo importante es conocer cuál es la situación del préstamo y coordinar correctamente la operación para cancelar la deuda pendiente cuando corresponda.
También puede suceder que la hipoteca ya esté completamente pagada, pero siga apareciendo inscrita en el Registro de la Propiedad porque todavía no se ha realizado la correspondiente cancelación registral.
Si este es tu caso, conviene revisarlo con antelación.
Una inmobiliaria con experiencia puede ayudarte a identificar este tipo de cuestiones antes de que afecten a la operación.
¿Estás pensando en vender y todavía no sabes por dónde empezar?
El primer paso puede ser conocer el valor real de tu vivienda y revisar qué necesitas preparar antes de ponerla en el mercado.
¿Qué documentos necesitas si la vivienda es heredada?
Las viviendas procedentes de una herencia pueden necesitar documentación adicional.
Antes de vender, es importante comprobar que la herencia está correctamente formalizada y que la titularidad del inmueble está actualizada.
Dependiendo de cada situación, pueden entrar en juego documentos como la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, el testamento o la declaración de herederos.
Si existen varios herederos, todos los aspectos relacionados con la titularidad deben estar correctamente resueltos antes de avanzar con la compraventa.
Por eso, si has heredado una vivienda y estás pensando en venderla, revisar primero la situación documental puede evitarte muchos problemas después.
¿Y si la vivienda está alquilada?
Vender una vivienda que actualmente está alquilada es posible, pero en este caso hay que tener en cuenta el contrato de arrendamiento y las circunstancias concretas del alquiler.
Antes de anunciarla, conviene revisar la documentación y conocer qué derechos y obligaciones existen respecto al contrato.
No es lo mismo vender una vivienda libre de ocupantes que comercializar un inmueble que tiene actualmente un inquilino.
Si este es tu caso, es especialmente recomendable contar con asesoramiento profesional antes de iniciar la venta.
¿Qué pasa si has hecho reformas o ampliaciones?
Las reformas también pueden tener importancia a la hora de preparar la documentación.
Si has realizado una ampliación, cerrado una terraza, modificado la distribución o ejecutado obras que hayan cambiado la superficie o las características del inmueble, conviene comprobar que la situación está correctamente reflejada en la documentación.
Las diferencias entre la realidad física, el Catastro, la escritura y el Registro pueden aparecer especialmente en viviendas antiguas.
No significa necesariamente que exista un problema que impida vender, pero sí que es conveniente detectar la discrepancia antes de comenzar la operación.
¿Qué documentación necesita una vivienda protegida?
Si la vivienda está sometida a algún régimen de protección pública, pueden existir requisitos específicos para su transmisión.
Dependiendo del régimen concreto, pueden existir condiciones relacionadas con el precio, el comprador o determinados derechos de adquisición preferente.
En estos casos, es recomendable comprobar previamente el régimen de protección de la vivienda y las condiciones que se aplican a su venta.
¿Cuándo conviene preparar toda la documentación?
La respuesta es sencilla: antes de poner la vivienda a la venta.
Uno de los errores más habituales es empezar a recopilar documentación cuando ya existe una oferta.
En ese momento, cualquier incidencia puede convertirse en un retraso.
Preparar los documentos con antelación te permite comprobar la titularidad, revisar posibles cargas, detectar discrepancias entre Catastro y Registro, comprobar el certificado energético y conocer la situación de la comunidad de propietarios.
Además, si trabajas con una inmobiliaria, disponer de toda esta información desde el principio facilita que el profesional pueda preparar mejor la comercialización de tu vivienda.
Vender una vivienda en la Comunidad Valenciana: mejor preparado que con prisas
Cuando decides vender tu casa, es normal que la primera pregunta sea: “¿Cuánto puedo pedir por ella?”
Pero hay otra pregunta igual de importante: “¿Tengo todo preparado para venderla?”
Una buena preparación puede marcar la diferencia. Conocer el valor de mercado, revisar la documentación y detectar posibles incidencias antes de encontrar comprador permite afrontar la operación con mucha más seguridad.
Además, una vivienda correctamente preparada facilita el trabajo de comercialización y transmite confianza a los potenciales compradores.
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